就是我老家淄博那边的房价暴跌，很多所谓富人区的房子价格打骨折往外卖。说实话，听到这个消息我还是挺心动的，因为我一直有在老家买房的想法。但我认真思考了一下后，觉得当前房价，即使打骨折，价格还是不便宜。过去几年我买了3套房，在这上面交了上百万的学费，但直到今天，在学习投资后，我才真正弄明白为什么我会买房亏钱。以前，我写文章说过这个事，但那时候的看法，只是停留在一个术的层面，没有看清问题的本质，所以今天重新写一篇文章做一个梳理。当然，我觉得这篇文章对于还没有买房，以及对于买房这件事还有想法的人来说，有巨大的参考价值，会给你一个完全不同的视角。毕竟，很多人买房只是单纯的从地段、户型、学区、历史价格等因素做判断，但这种价值判断在今天我看来，完全是非常片面的。今天，还是有很多人根本不知道为什么房价会下跌，不知道自己买的房子为什么会亏钱，不明白自己买房时的所谓深度思考，所谓房产大v的经验与建议，其实也没有那么正确。房产是几乎所有人，所有资产中最重要，也是占比最大的一项资产，所以就必须要认真审视和思考。但既然是资产，就不能纯粹以买来居住为目的去做出购买决策。即使今天房地产行情低迷，房价持续下跌，但房产仍旧具有很强的金融属性，以及投资价值，这是无法被否认的客观事实。首先说明，我这些思考与认识，不是说亏了钱才有的，买房亏钱的人，今天大把都是。实际上买房亏钱时，我也不知道为啥亏钱，只是将亏钱的原因归结为市场环境的变化，归结于外部原因。但在我真正开始学习投资后，才醒悟，我亏钱，实际上是亏在了我自己认知不足上。很多人会将投资这件事，片面的认为就是炒股，但实际上投资不仅仅是买卖股票，重要的是内在的投资逻辑。其实，我今天所说的这些东西，对于很多做价值投资，或者说有二级市场交易经验的人来说，可以说是常识，但很多人没有将这一点应用在房产投资上，可能是在过去的房价历史高点时，绝大多数人都被市场情绪所影响了。我以前一直认为，这几年全国的房价普跌，行情低迷，我老家的房价早该大跌了，但就是一直纳闷死活不跌，直到最近一年才暴跌。我深入了解后才知道，我老家这个地方，很多相对有钱一些的人，手里往往有至少四五套房子，就说很多不错的小区房子的筹码其实集中在少数人手里。这些的人买入成本只有三四千一平，所以不用觉得房价暴跌他们会亏多少钱，只是赚多赚少罢了。所以，房价长期就是挂牌价，看似房价非常坚挺，没有受到大环境影响，但实际上房子内在的真实价值远远达不到挂牌价。我猜测，可能是这群人里，有人开始抢跑，低价打折卖房，结果直接戳破了本地的房产泡沫，造成了踩踏。可能，全国很多非三四五六线城市的地级市，会有类似的情况。特点就是县级市、地级市好一些楼盘小区的房价，价格不会比省会甚至是市区便宜多少，大家有兴趣的可以在自己老家那边做个调研。因为流动性太差，所以本地房价一直处于一个看似坚挺的状态，即使你有买房的想法 ，卖房的人也往往比较嘴硬咬住价格便宜了不卖。为什么我老家的房价，从每平1.3万暴跌到8000后，我还是觉得房价不便宜，我对于这其中的价值判断很简单，说一下我的一个逻辑。假如，将你想买的房子想象成一家公司，这家公司的盈利能力，取决于他每年的实际租金回报（不含物业、出租中介费、空租、取暖、维修），你愿意为买入这家公司100%的股权付多少钱？我之所以将房产比喻为公司股权，是因为两者都具有类似的金融属性，房产一定意义上，可以看作是生产资料的一种存在形式。就是有对夫妇，22年前后高价卖房后，出国玩了几年，然后今年低价又将房子买了回来，不仅白玩了几年，房子还是自己的。在庞大的人口基数下，我觉得一定会有这样的案例，所以虽然是段子，但还是有一定的真实性，不过，房价高点时卖房，低价时买回，本质上只是运气好罢了。就和炒股做波段一样，高价卖出，低价再接回来，但总有一天会接飞刀被套，运气始终是运气，因为谁也无法预测市场。实际上，我有一套房子，就是在22年房地产行情顶峰时卖出，这套房子是我大学刚毕业时攒钱买的，如今这套房子的价格已经腰斩了。很多人觉得我运气好，在房价高点卖了，但我之所以说是运气而不是认知，是因为在此之后我又买了两套房子，结果再次被套牢。还是回到我上面说的那个问题。假如将房产看作一家公司，房子的租金是这家公司唯一的收入来源，你愿意为这家公司付多少钱？美股市场有一家公司叫做Realty Income Corp.，这家公司的主要业务很简单就是房地产管理，简单来说就是靠出租房子赚钱的，这家公司同样是标普500指数的成分股。当前，这家公司的股息率当前是5%，历史高点时有6%，也就是说，只靠收租，不考虑股价涨跌，回本周期是16到20年。在大A，股息率5%的公共事业公司、传统公司很多，但几乎没有人会买这样的公司，因为没人会接受16到20年赚一倍的收益，大家想的是我既然都炒股了，肯定是奔着至少一年翻倍去的。很神奇的是，这一点和房地产市场交易中，很多人的想法相似，因为没有人愿意看见自己刚买的房子就跌了。所以，市场大多数人，买房子从来是买涨不买跌。房价越高，房子反而越好卖，房价市场低迷，很多人就不敢买。我之所以Realty Income Corp.用这家公司做比喻。我们买房子其实和买这家公司本质上没啥区别，只是不过你买的是一套房子，而持有这家公司的股票等同于买了一箩筐的房子。无论你是自住，还是买来投资出租，在本质上，都是持有房产。我们当前房地产市场中，你想要买的房子，房子的租金年回报率在多少？如果不考虑房贷的利息，只计算买房时的房价、契税、装修、家具家电成本的话。真实租金回报率（在减去物业、出租中介费、空租、管理、维修等损耗后），实际上也就2%左右。有个数据指标，专业名词叫做PE（市盈率），可以用来来评估一家公司当前的股价与市值的关系，可以简单判断，业绩相比于市值来说，是不是贵了。如果我们将房产的租金回报看作PE（市盈率）的分母，房子的总价看作是分子，简单计算后，就是你当前房子的PE。在实际买房过程中，大多数人都是加了杠杆。如果计算房贷的利息，年租金还要减去每年的利息支出。一旦无限趋于近于零，这就意味着PE就会趋向于无穷大，从数学上来说，PE越大，资产价格就越贵。因为大多数人买房，都有房贷，所以真实情况是，房产的PE要回归正常，就得等到你30年后，还完房贷的本金和利息的那一刻为止。"因为只有还完房贷，年利息支出才会归零，分母才会恢复到正常的年租金水平，PE 才有可能回归合理区间。"但30年后的老破房子，租金回报还有今天的多少也是个未知数。大家都是聪明人，算明白了这笔账，你还会去投资这样的一家公司吗？所以，无论以任何目的买房，买房本质上都是投资行为。那么，等同于想吃早餐，于是开了家早餐店，不为赚钱，只为了自己每天有早餐吃，这是一样的认知错误。房产神奇的地方在于，原本只是纯粹的生意，却被附加了家的概念，掺杂了很多人对于未来美好生活的期待。我觉得核心标准就只有一条，就是当住宅的真实租金回报率能够达到5%的时候，房价才真正合理。"对我个人而言，只有当住宅真实租金回报率接近 4% 到 5%，我才会认真考虑买入"
就当前的真实房产出租市场来说，除了性质为商业的房产（商铺、公寓、写字楼）以外，几乎少有能够达到这个收益率的住宅，一般净租金收益率有3-4%的住宅就已经算是稀缺资源。
客观来说，不同地区因为流动性不同（每月成交量）、供需关系不同（挂牌量与需求量）、地段溢价等问题，所以5%只是一个参考值，在实际买房决策时，我们可以允许上下有20%的差异存在。大概就是说，在人口净流入多的城市，位置好的地段的房产，我们可以给予更高的买入溢价。这家公司对我来说就是一个类似于电力一样的传统公共事业公司。市场往往对于这类公司的估值，平均基本就在10-20倍PE，大概就是最多可以接受20年回本。房产同样如此，5%的租金回报率作为参考值是有合理性的。如果是一些科技类，具有成长性的资产，我们可以给更高的市场溢价。但房产很显然不具有成长性，唯一的成长性仅来自于通货膨胀和货币贬值带来的租金上涨，但这种成长几乎很难以肉眼可见的速度增长。总结，平均来说，租金回报相比于房产总结，超出20倍PE的房子，房价都不算便宜。除了上述的理由外，没有让我在老家买房的另一个原因。认为自己买房不是为了投资，只是出于自住、结婚等需求需要买房。但实际上这是犯了另一个错误，没有认识到资金是有机会成本。如果一套房子的租金只有市场成交价的3%不到，那么租房，显然是比买房更具性价比的选择。因为目前，美债0-3个月的无风险利率就有4%，红利低波等大蓝筹基金，年回报率也有至少5%左右，即使是国债逆回购，还有1.5-1.7%。所以，同样的钱，买房or投资，就是一个判断题，不同的选择会有不同的机会成本，对于大多数人来说，机会成本就是国债逆回购和银行定期大额存单。所以，这个题，题目就是让你判断吗，买房or银行定期存单利息租房哪个更具性价比。现实情况是，大多数人买房都得加杠杆，背房贷，所以从机会成本角度来说，贷款买房，不一定会比把钱存银行吃利息租房好到哪里去。而你一旦买了房，就意味着你有了一项名为房贷的长期负债。如果让你投资一家公司的话，你肯定不会去优先选择那种有长期有息负债的公司。其次，一旦将本金买入房产，意味着未来2到5年处于禁售期，如果在这期间卖出的话将会有巨大的摩擦成本，也就是非常贵的契税等着你。买房，对于任何人来说，都是一项人生的重大决策，更何况大多数人这一生中可能往往就买1到2套房子，必须要慎重。如果只是出于人生的阶段性需求，比如走到了结婚那一步需要房子了，被动的去买房。那么可能就会付出比较大的代价，成为滚滚向前的历史车轮下的炮灰，对于一个家庭来说，代价就未免过于沉重了。
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